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Closing

¿Qué sucede al cerrar?

La propiedad se transfiere oficialmente del vendedor a usted en “Cierre”. Al cierre, la propiedad de la propiedad se transfiere oficialmente del vendedor a usted.

El cierre puede llevar de 1 hora a varias, según las cláusulas de contingencia en la oferta de compra o las complicaciones que a veces surgen. La mayoría de los trámites de cierre o liquidación son realizados por compañías de títulos, abogados y profesionales de bienes raíces. Puede o no participar en algunas de las actividades de cierre; depende de con quién estés trabajando. Antes del cierre, debe realizarse una inspección final o “recorrido” para asegurarse de que nada ha cambiado en la casa antes del cierre y para asegurarse de que se realizaron las reparaciones solicitadas, si corresponde.

En la mayoría de los estados, el acuerdo se completa con una compañía de títulos o una empresa de depósito en garantía, en la cual usted reenvía todos los materiales e información más los fondos apropiados necesarios para cerrar para que la empresa pueda realizar el desembolso necesario. Al cerrar, el vendedor recibe sus fondos y luego se le entregan las llaves de la casa.

¿Qué son los costos legales?

Estos son gastos que debe pagar a los gobiernos estatales y locales, incluso si pagó en efectivo por la casa y no necesitó una hipoteca:

  • Impuestos de transferencia: requerido por algunas localidades para transferir el título y la escritura del vendedor al comprador.
  • Tarifas de registro de escritura: para pagar al Secretario del Condado para registrar la escritura y la hipoteca, y para cambiar la facturación del impuesto a la propiedad.
  • Impuestos prorrateados: tales como los impuestos escolares y los impuestos municipales pueden necesitar dividirse entre el comprador y el vendedor, ya que vencen en diferentes épocas del año. Por ejemplo, si los impuestos vencen en octubre y usted cierra en agosto, deberá impuestos por 2 meses y el vendedor deberá los otros 10 meses. Los impuestos prorrateados generalmente se pagan en función del número de días, no de meses de propiedad.
  • Cargos estatales y locales: pueden aplicarse otros impuestos y cargos hipotecarios estatales y locales.
¿Qué son los costos de terceros?

Puede haber gastos pagados a otros como inspectores o compañías de seguros:

  • Costos de búsqueda de título: por lo general, su abogado o compañía de título realizará o organizará la búsqueda de título para garantizar que no haya obstáculos, como gravámenes o demandas con respecto a la propiedad. O puede trabajar con una compañía de títulos para verificar un título de propiedad claro.
  • Seguro para propietarios de viviendas: los prestamistas requieren que pague por adelantado la prima del primer año para el seguro de propietarios de viviendas, a veces denominado seguro contra riesgos. Esto se hace comúnmente al cierre y es parte de sus costos de cierre.
  • Comisión de ventas del agente de bienes raíces: el vendedor paga la comisión del agente de bienes raíces, y si un agente enumera la propiedad y otro la vende, la comisión generalmente se divide. La comisión es negociable entre el vendedor y el agente.
¿Qué son los cargos financieros y de prestamista?
  • Cargo de originación: para procesar la solicitud de hipoteca, puede haber una tarifa fija o un porcentaje del préstamo hipotecario.
  • Informe de crédito: la mayoría de los prestamistas requieren un informe de crédito sobre usted y su cónyuge, o un socio de capital. Esta tarifa suele ser parte de la tarifa de originación. Solo se le cobran los costos reales de los informes de crédito.
  • Puntos: un punto equivale al 1% del monto prestado y se paga cuando se cierra el préstamo. Los puntos se pueden compartir con el vendedor, lo cual es negociable en la oferta de compra. Puede financiar puntos que se sumarán al costo de la hipoteca. Si paga los puntos por adelantado, son deducibles de impuestos en el año en que se pagan.
  • Honorarios del abogado del prestamista: para que su abogado elabore documentos y se asegure de que el título sea claro, y para la representación al cierre.
  • Cuotas de preparación de documentos: hay varios documentos y documentos preparados durante el proceso de compra de una casa que van desde la solicitud hasta el cierre. Los prestamistas pueden cobrar por esto, o los honorarios pueden estar incluidos en la solicitud y / o los honorarios del abogado.
  • Encuesta de tierras: los prestamistas exigirán que se inspeccione la propiedad para asegurarse de que no haya sido invadida y para verificar los edificios y las mejoras a la propiedad.
  • Tasaciones: los tasadores profesionales pueden hacer una comparación del valor de la propiedad con el de otras propiedades del vecindario vendidas recientemente. Los prestamistas requieren esto cuando obtiene un préstamo hipotecario.
  • Seguro hipotecario del prestamista: si su pago inicial es inferior al 20%, la mayoría de los programas de préstamos requieren que compre un seguro hipotecario privado (PMI) por el monto del préstamo. Si no paga su préstamo, el prestamista recuperará parte de su dinero. Las primas se agregan a cualquier cantidad que deba depositar en garantía para los impuestos y el seguro del propietario.
  • Seguro de título del prestamista: incluso con la búsqueda del título de cualquier obstáculo de propiedad, gravámenes o demandas, los prestamistas requieren seguro para proteger su inversión hipotecaria. Esta es una prima de seguro por única vez que se paga al cierre, y es solo para el prestamista, no para el comprador de la vivienda. Se recomienda que el comprador obtenga una política del propietario para protegerlos en caso de problemas con el título.
  • Inspecciones requeridas por los prestamistas: el prestamista puede requerir una inspección de termitas si solicita un préstamo hipotecario FHA o VA. Estos dependen de la condición de la casa en el momento de la inspección de tasación. Las inspecciones del techo también son posibles si el tasador observa daños visibles. Dependiendo del contrato de venta y el tipo de propiedad, se pueden requerir inspecciones adicionales.
  • Interés prepago: el primer pago hipotecario regular generalmente se debe pagar entre 6 y 8 semanas después del cierre; sin embargo, los costos de intereses comienzan en el momento del cierre. El prestamista calculará el interés adeudado por ese período de tiempo, y esa fracción de interés a veces se debe al cierre.
  • Cuenta de depósito en garantía: los prestamistas a menudo requieren que establezca una cuenta de depósito en garantía, donde realizará pagos mensuales para impuestos, seguro de vivienda y, a veces, PMI (seguro hipotecario privado). El monto colocado en esta cuenta al cierre depende de cuándo vencen los impuestos a la propiedad y el momento de la transacción de liquidación.
¿Hay otros gastos iniciales?

La mayor parte de otros gastos iniciales es el depósito que realiza al momento de la oferta de compra. El anticipo restante en efectivo que realiza al cierre o puede incluir:

  • Inspecciones: puede requerir inspecciones, y puede hacer que su oferta de compra sea contingente con base en la finalización satisfactoria de algunas otras inspecciones, tales como pruebas estructurales, de calidad del agua, inspecciones sépticas, de termitas y de techos. Usted y el vendedor pueden negociar estas tarifas de inspección.
  • Seguro de título del propietario: es posible que desee comprar un seguro de título en caso de problemas imprevistos para que no tenga que pagar una hipoteca sobre una propiedad que ya posee. Una búsqueda exhaustiva del título garantiza un título claro, pero a menos que compre una Política de título del propietario, no estará protegido, solo el Banco lo hará. En Florida, estas políticas tienen un costo con descuento, ya que ya habrá pagado la Política del prestamista.
  • Tasas de evaluación: esta es la tarifa para completar el informe de evaluación. Se le proporcionará una copia de este informe antes del cierre.
  • Dinero para el vendedor: deberá pagar los artículos de la casa que desea que no se negociaron en la oferta de compra, como electrodomésticos, lámparas, cortinas, muebles de jardín, etc.
  • Inversión de tiempo: a menudo se pasan por alto los costos iniciales importantes al comprar una casa. El tiempo y los gastos invertidos en la búsqueda de una casa, que puede tomar hasta 4 meses, más el tiempo dedicado a buscar la mejor hipoteca para usted, el agente inmobiliario adecuado, un abogado y otras cosas relacionadas que requieren su valioso tiempo.
¿Qué es RESPA?

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) contiene información sobre los costos de liquidación o cierre que probablemente enfrentará. Dentro de los 3 días desde el momento de su solicitud de hipoteca, su prestamista debe proporcionarle un “Presupuesto de préstamo” (LE) basado en su comprensión de su contrato de compra. Esta estimación indicará cuánto efectivo necesitará al cierre para cubrir los impuestos prorrateados, los intereses del primer mes y otros costos de liquidación.

RESPA requiere que los prestamistas le brinden un folleto informativo sobre los costos de liquidación, escrito por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. Que aborde cómo negociar un contrato de venta, formas de trabajar con profesionales como abogados, agentes inmobiliarios, prestamistas, etc., y sus derechos dados como comprador de vivienda. Da un ejemplo de la Divulgación de cierre utilizada en su cierre. Debe ver una copia de la Divulgación de cierre al menos 72 horas hábiles antes del cierre que indique sus costos finales.

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